Neapstrīdami viens no interesantākajiem un aktuālākajiem jautājumiem ir – cik izmaksās māja. Šajā ierakstā vēl nepublicēšu būvniecības pilnu tāmi (to atradīsiet kādā no nākošajiem ierakstiem), bet pastāstīšu par „manu ceļu” tāmes un būvnieka meklējumos un ko iesaku ņemt vērā tāmējot un meklējot celtniekus.

Pirmā lieta, ko veicu, lai saprastu potenciālās izmaksas bija draugu aptauja. Tā kā daži draugi un paziņas nesen bija būvējuši privātmājas, tad noskaidroju, kāda tipa mājas tika būvētas un, kādas bija beigu izmaksas (jasaka gan, ka viedoklis par to, cik izmaksā uzbūvēt māju bija arī dragiem, kuri ar mājas celtniecību nav bijuši saistīti :). Rezultāti apliecināja, ka celtniecības izmaksas uz 1m2 +/- ir 1000 eur / m2. Atšķirība bija tā, ka kādam bija izdevies iekļauties 1000 eur/m2 ar visu iedzīvi, mēbelējumu, bet kādam tikai ar pilnu apdari un mēbelējums attiecīgi bija kā izmaksas +.

Tātad mans pirmais secinājums – darot lietas kvalitatīvi, bet nešikojot, būvniecības izmaksas būs apmēram 1000 eur / 1m2.

Ja gribu ievērojami samazināt izmaksas , tad vai nu jābūvē pašam (darbaspēka izmaksu ekonomija. Piemēram, šeit atrodams raksts par paša būvētu māju http://gimenesmaja.blogspot.com/2015/01/majas-izmaksu-apkopojums.html , bet nu šis variants man šķiet samērā nereāls ); vai nu jāekonomē uz kvalitāti (tad aizmirstiet par a’la pasīvo māju, kur ekspluatācijas izmaksas ilgtermiņā ir zemākas nekā vidēji privātmājās.

Mūsu mērķis bija uzbūvēt mūsu dizaina prasībā atbilstošu un ekspluatācijā ekonomisku māju. Tātad pašrocīgi celtās mājas variants mums atkrita.

 

Ko tālāk?

Pirms ķerties pie iespējamo būvnieku meklējumiem, jāizdara vēl viena konceptuāla izvēle:

  1. Vai būvniecības procesā iesaistīt dažādus speciālistus (pamatus lej viena komanda, sienas mūrē otra, elektrību velk trešie, kanalizāciju ierīko ceturtie utt) un pašam organizēt visu sadarbības procesu,
  2. Vai būvniecības procesā iesaistīt dažādus speciālistus (pamatus lej viena komanda, sienas mūrē otra, elektrību velk trešie, kanalizāciju ierīko ceturtie utt) , pašam meklēt būvniekus un organizēt visu sadarbības procesu, bet būvniecības procesa pārraudzību nodot kvalificētam būvuzraugam,
  3. Vai ņemt būvniecības uzņēmumu, kurš ir atbildīgs par būvniecību no lāpstas ieduršanas zemē līdz atslēgām un pašam tikai ņemt dalību tik, cik atbildēt uz precizējošiem jautājumiem, kas rodas būvniecības procesā + būt klāt tik daudz, cik atļauj laiks.

Pirmais variants noteikti prasa ievērojami vairāk paša iesaisti un attiecīgi arī krietni vairāk nervu. Viens mans paziņa gāja šo “pats visu organizēšu” ceļu. Tas viņam prasīja apmēram 2 stundas katru dienu objektā (un ne jau mēnesi vai divus) + izurbties cauri visām būvniecības niansēm, lai spētu vienā līmenī diskutēt ar celtniekiem par labāko risinājumu + sameklēt un sakoordinēt dažādo speciālistu darbības. Viņš to paveica un ierakstījās 1000 eur/m2 izmaksās , kur mēbeles un aprīkojums ir jau iekļauts izmaksās.

Secinājums: Ja jums ir daudz brīva laika vai arī uzskatāt, ka tikai jūs zināt vislabāk, kā lietas darāmas pareizi, tad ļoti šis variants ir priekš jums – būvniecības process paver plašas iespējas apgūt daudz kā jauna + būs kur lietderīgi izlietot brīvo laiku.

 

Otrais variants, būvuzrauga piesaiste, prasa līdzīgu jūsu iesaisti, kā pirmajā variantā, tikai ar vienu lielu priekšrocību. Šajā gadījumā jums ir viens kompetents cilvēks BŪVUZRAUGS, kurš:

  • palīdz atbildēt uz visiem sarežģītajiem jautājumiem
  • Ir regulāri objektā, lai uzraudzītu būvniekus un nodrošinātu kvalitāti
  • iespējams, iesaka arī būvnieku komandas.

Šis variants noteikti izklausās labi, bet šeit ir divi galvenie BET:

  • jāņem vērā būvuzrauga potenciālās izmaksas. Tā kā būvuzraugam ir jāuzmana būvniecības kvalitāte, tad objektā viņam ir jābūt klāt ja ne katru dienu, tad katru otro un ne uz 5 min. Attiecīgi šāda cilvēka izmaksas ir ap 1000 eur / mēn un uz augšu. Ja esat gatavi pievienot būvniecības tāmai papildus 10 – 15 000 eur par šo pozīciju, tad laipni lūgti.
  • Uzticamība. Par būvuzraugiem, tāpat kā par būvniekiem, klīst dažādas valodas – acīs saka vienu, bet realitātē mēdz vienoties ar būvniekiem par citu materiālu izmantošanu būvniecībā utt. Līdz ar to pirms maksājat naudu būvuzraugam, atbildiet paši sev uz jautājumu – vai tiešām uzticaties šim cilvēkam / uzņēmumam? Vai būvuzraugs nes jel kādu atbildību par darbu kvalitāti? (nedaudz vairāk par būvuzraugu atbildību var lasīt šeit – http://bvkb.gov.lv/lv/content/buvuzrauga-atbildiba ) . Ja uzticaties, tad dilemma atrisināta.

 

Trešais variants – ņemt būvniecības uzņēmumu, noteikti, izmaksās dārgāk par 10-20% nekā 1.variants (jau mazāka izmaksu atšķirība būs starp 2. un 3.variantiem), BET šajā gadījumā jūsu iesaiste ikdienas darbu organizēšanā, darbību sinhronizācijā, materiālu iegādes jautājumos ir daudz mazāka. Un beigu galā atbildību par visu projektu jūs prasāt no vieta būvdarbu veicēja nevis no n-tajiem, kuri pēc tam rāda ar pirkstu uz citiem būvniekiem vai uz jums, jo pats vien visu organizējāt un pārraudzījāt.

Tātad Būvniecības procesa organizēšanā ļoti spilgti atspoguļojas teiciens “laiks ir nauda”:

  • variants ir ekonomiskākais, bet prasa daudz jūsu laika un iesaistes;
  • variants ir jau dārgāks un joprojām prasa pietiekami augstu iesaistes līmeni + uzticēšanos būvuzraugam;
  • variants = visdārgākais, bet būtiski samazina jūsu laika patēriņu visa veida detaļām un ļauj prasīt atbildību no viena nevis vairākiem, kas ilgtermiņā var atmaksāties.

 

Mans secinājums! Ņemot vērā savu dzīves ritmu un darba noslodzi, sapratu, ka pirmo variantu nevaru izvēlēties – nervi būs čupā un darbi uz priekšu neies.Otrais variants izklausās jau interesants, bet nespēju atrast būvuzraugu, kuram uzticēties un kurš mani tik ļoti atslogotu, lai būvniecības izmaksu tāmē es būtu gatavs ielikt pozīciju „būvuzraugs = 15 000 eur”. Mana izvēle krita par labu viena būvniecības uzņēmuma izvēlei. Attiecīgi ķēros pie potenciālā būvnieka meklējumiem.

 

Kā izvēlēties būvniekus?

Atkal, izmantoju draugu, paziņu, paziņu-paziņu un radinieku kontaktus līdz nonācu pie 4 celtniecības uzņēmumiem. Būtiski bija , ka par katru no uzņēmumiem, kāds man zināms cilvēks varēja sniegt +/- pozitīvas atsauksmes, līdz ar to jau no paša sākuma tas nebija šāviens pilnīgā tumsā.

Var, protams, iet www.SS.com ceļu vai sākt apzvanīt nezināmas būvkompānijas, bet manuprāt būvniecības procesā būtisks ir uzticamības faktors. To caur ss.com dabūt būtu daudz grūtāk. (starp citu, ja nevarat atrast būvniekus – rakstiet man, padalīšos ar būvnieku kontaktiem, ar kuriem esmu strādājis vai kontaktējis).

Pirms uzsākat pārunas ar potenciālo būvdarbu veicēju, es, noteikti, iesaku uztaisīt no būvnieka NEATKARĪGU MĀJAS BŪVNIECĪBAS TĀMI!!! Šo es ļoti gribu pasvītrot. Jā, tāmes izmaksas svārstās sākot no 200 – 600 eur, kas pat neuzsākot projektu, šķiet  nevajadzīga izmaksu pozīcija. Bet ieguvumi ir vairāki:

  • jums uz rokas būs +/- reālistiska tāme, kā atskaites punkts projektam,
  • jums būs vieglāk reālistiski novērtēt būvnieku piedāvātās tāmes, jo tās var būtiski “staigāt”. Ir vērtīgi zināt būvniecības “lielo pozīciju” izmaksas (pamati, sienas, iekšējā apdare uc) un salīdzināt ar būvnieku piedāvājumiem. Tā jūs varēsiet noteikt, kurš grib ekonomēt uz lētākiem materiāliem vai arī kuras pozīcijas varētu būt “uzpūstas”.

 

Ieinvestējiet neatkarīgā tāmē!!!

Tai nav jābūt dārgākajai versijai. Bet jo detalizētāku un precīzāku mājas būvniecības tāmi dabūsiet sākotnējā procesā, jo precīzāk sapratīsiet celtniecības izmaksas uz 1m2 un mazāk pārsteigumu jums būs būvniecības procesā un vieglāk būs palikt plānotu izmaksu robežās. Tāmētājus ir viegli atrast internetā, bet kā noderīgus varu ieteikt painteresēties www.bazis.lv/cenas.html vai www.tames-tamesana.lv/cenas .

 

Pāris vārdi par tāmes sastādītājiem

Nepaļaujaties, ka tāmes sastādītāja pirmā versija būs galīgā. Mēs visi esam tikai cilvēki un lietas (šad tad) mēdzam darīt pavirši vai virspusēji.

Kā novērtēt vai tāme sastādīta kvalitatīvi?

  • Par to liecina kaut vai tāmētājs uzdod jums precizējošus jautājumus tāmēšanas procesā? Neviens projekts nav pilnīgs un 100% skaidrs. Ja nav jautājumu, tad visticamāk tāmēšana tiek veikta šablonveidīgi, kas likumsakarīgi nozīmē , ka kaut kas būs aizmirsts;
  • ja tāme tiek sagatavota pāris dienās, tad arī visticamāk tāmētājs nav iedziļinājies jūsu projekta detaļās, bet salicis +/- vidējās izmaksas, materiālus daudzumus utt.
  • Kad tāmes gatava, uzdodiet jautājumus – precizējiet “vai tāmētājs ir paredzējis, ka iekštelpu starpsienas būs no 150mm Fibo?” “vai mājas siltinājumam ir paredzēti 200mm akmens vate?”. Tas ir būtiski, jo tāmētājam var šķist, ka jūsu projektā nav paredzēti “pareizie materiāli” un tāmētājs, piemēram, noņem daļu siltinājuma vai aizvieto Fibo starpsienas ar reģipsi.
  • Izlases kārtībā salīdziniet tāmē atrodamo materiālu izmaksas ar veikalos atrodamajām cenām (labs atskaites punkts var būt tas pats prof.lv , www.buvserviss.lv , kur cenas nav pašas zemākās)
  • Izlases kārtībā salīdziniet arī darbu izmaksu stundu likmes. Patiesībā šo izdarīt nav daudz sarežģītāk. Internetā atrodamie resursi ir +/- reālistiski (darbu apjomu stundās gan noteikt būs daudz sarežģītāk). Pāris resursi: celtniecibasdarbi.lv/lv/cenas/ un  http://brigada.lv sadaļā Izcenojumi.
  • Arhitekts noteikti var palīdzēt sagatavot pareizos jautājumus.

Mans secinājums! Es diemžēl šādu tāmi neuztaisīju un vēlāk dabūju piedzīvot ne vienu vien nepatīkamu pārsteigumu, jo būvnieka izstrādātajā tāmē nebija iekļautas X un Y izmaksu pozīcijas, bez kurām mājas celtniecība nav iespējama.

 

Beidzot būvnieka meklējumi.

Kad neitrālā tāme ir uz rokas, vēršaties pie izvēlētajiem būvniecības uzņēmumiem.

Būvnieka izvēles procesā vadījos pēc sekojošiem izvēles kritērijiem:

  1. Projekta kopējās izmaksas jeb tāme,
  2. Būvnieka atrašanās vieta,
  3. iepriekšējā pieredze,
  4. atsaukmes,
  5. sadarbība / čujs jeb vai varēsim sastrādāties

 

  1. Projekta kopējās izmaksas jeb tāme

Tā kā tāmes sastādīšana ir laikietilpīga un maksā dažus simtus eiro, tad vismaz daļa kompāniju vēlēsies, ka sedzat projekta tāmes sagatavošanas izmaksas (lai izvairītos, ka paprasāt 5 būvniekiem tāmes un tad saliekat kopā savu ideālo, ne ar vienu nesadarbojoties). Šeit nu improvizācijai ir vieta:

  • apmaksājat tāmes (bet tad ir vērts fokusēties uz vienu vai pāris kompānijām),
  • dalieties ar jau jūsu esošo neatkarīgo tāmi, lai būvnieks izmanto to par pamatu. Izmaiņas tāmē tad jau uz būvnieka rēķina.
  • vienojaties par kompromisku, ka , piemēram, no 400 eur izmaksām ½ sedzat jūs. Tā jūs un arī kompānija parādīsiet, ka abiem ir reāla interese par sadarbību,
  • kompānija apmaksā tāmi – ir iespējams arī atrast kompānijas (pārsvarā mazākas, var būt vidēji legālas), kuras sastādīs tāmi uz sava rēķina. Bet šeit pastāv lielāks risks saņemt nekvalitatīvu tāmi (nekvalitatīva = neatbilst reālajām izmaksām), jo kompānija gribēs ekonomēt uz izmaksām.

Pēdējais variants ir mans stāsts – es atradu kompāniju, kura šķietami bija atbilstoša un bija gatava sagatavot tāmi bez maksas. Ļoti gribējās ekonomēt uz visu, tādēļ piekritu piedāvāumam un vēlāk nācās to nožēlot. Tāme bija sastādīta ļoti nekvalitatīvi, ar daudz robiem. Ja man būtu bijusi pie rokas “neitrālā tāme”, visticamāk es jau pirms būvniecības būtu sapratis, ka solītie šokolādes kalni un ķīseļa upes ir nereāli. Tāmes domstarpību rezultātā, būvniecības gaitā nomainīju būvnieku, bet par to kādā no nākošajiem ierakstiem.

Mans secinājums! 2.variants (neatkarīga tāme kā pamats būvnieka aprēķiniem) ir drošākais un cenas ziņā veiksmīgākais gan jums, gan būvniekam.

  1. Būvnieka atrašanās vieta

Ņemot vērā, ka privātmāju būvēju Saulkrastos, tad būvnieka meklējumos koncentrējos uz Vidzemes pusi + Rīga, arī kā variants. Pāris atziņas vērts atcerēties:

  • Jo tuvāk būvnieks atrodas objektam, jo mazākas ir izmaksas par ceļā pavadīto laiku (darbinieki, tehnika utt).
  • NO Rīgas līdz Saulkrastiem = 50km; no Salacgrīvas līdz Saulkrastiem = 50km, bet tikpat kvalificēts darbaspēks Salacgrīvā ir par zemākām izmaksām nekā no Rīgas.
  1. Būvnieka iepriekšējā pieredze

Tā kā plānoju uzticēt vienam būvniekam mājas celtniecību „līdz atslēgai”, tad būtiski bija atrast firmu, kura nenodarbojas tikai ar, piemēram, betonēšanas vai iekšdarbiem, bet ir izgājusi pilnu ēkas būvniecības ciklu. Lai gan var šķist, ka tas nav tik būtiski, jo būvnieks var pieaicināt palīgus, kuri pārzina mūrēšanu, betonēšanu, elektroinstalāciju, tomēr uzskatu, ka būvdarbu veicējam un organizatoram ir jābūt ar vispārēju izpratni, kā visi darbi veicami kvalitatīvi. Ja gribam uzbūvēt kvalitatīvu celtni, kur pēc gada nesāk pelēt aiz apmetuma un ziemā pāris istabās nav ievērojami aukstāks, tad ir vērts sameklēt kvalificētākus darbu veicējus, kuri zina, ko prasīt no apakšuzņēmējiem.

  1. Atsaukmes

Par atsauksmēm jau iepriekš minēju, ka šis arī ir būtisks aspekts, tādēļ painteresējaties vai nu iepriekšējos objektos vai , ja ir iespēja, caur draugiem/paziņām par to, ko cilvēki runā par attiecīgo kompāniju, par darba pieeju un kvalitāti. Iespējams atklāsiet ļoti interesantas lietas.

  1. Čujs jeb sajūta, kā vērtējat nākotnes sadarbību

Visas iepriekš minētās lietas veido sajūtu jeb čuju vai varēsiet sadarboties. Tā kā būvniecības process ir laikietilpīgs, tad ar attiecīgo būvnieku jums būs „attiecības” vismaz gada garumā. Jums būs daudz sarunu, tikšanos, diskusiju par labākajiem risinājumiem. Ir tikai labi, ja nav jāskrien ar pieri sienā. Vajag, lai ir sajūta, ka būvnieks saprot, par ko jūs runājat un ko no viņa sagaidāt.

Ja savelkot kopā visu info par būvnieku ir sajūta, ka nevarēsiet sastrādāties – veltiet vēl laiku būvnieka izzināšanai. Satiekaties, padiskutējat par tēmu, par plānoto procesu, par jautājumiem, kas jums svarīgi. Man , piemēram, bija svarīgi, ka pārzinu būviecības nākošos 2-3 soļus ar jau diezgan precīzām izmaksām. Attiecīgi no būvnieka sagaidīju, ka reizi 2 nedēļās tiekamies uz tādu kā plānošanu, kur ejam cauri paveiktajam un būvnieks izstāsta, kā un kādus nākošos darbus plānots veikt.

 

Aptaujāto būvfirmu vērtējuma tabula, lai noteiktu potenciāli piemērotāko kompāniju, kur 1 = negatīvs vērtējums, bet 5 = pozitīvs vērtējums

Kompānija A Kompānija B Kompānija C Kompānija D
Projekta kopējās izmaksas jeb tāme, 2 5 2 5
Būvnieka atrašanās vieta 3 5 3 2
iepriekšējā pieredze

 

5 4 5 3
Atsaukmes

 

4 4 4 3
sadarbība / čujs  jeb vai varēsim sastrādāties 2 3 4 4
Kopā 16 21 18 17

 

Kā man izgāja.

Vadoties pēc šiem principiem un kā tabulā redzams, izvēlējos B kompāniju, kura primāri bazējās Saulkrastos (attiecīgi izmantoja vietējo darbaspēku) ; par kuru biju dzirdējis labas atsauksmes (ir uzbūvējis pāris mājas, darbus veic kvalitatīvi); kurš bija gatavs uzņemties tāmes izmaksas uz sevi un kopumā iestartēja ar saprātīgām celtniecības izmaksām uz 1m2 (zem 1000 eur). Kopumā sajūta jeb čujs par būvnieku bija pozitīva, lai gan uzreiz nojautu, ka grūtības sadarbībā ar šo konkrēto kompāniju varētu būt nākošo soļu detalizēta plānošana. Bet kompānijas īpašnieks bija pozitīvi noskaņots, ka ar šo visu tiksim galā un es zināmā mērā ļāvos pierunāties.

!!! Jāsaka gan uzreiz, ka mana izvēle bija kļūdaina un nepareiza.

Iespējams kompānija bija profesionāla būvdarbu veikšanā, bet absolūti nekvalitatīvi sastādītas tāmes dēļ pēc pāris mēnešu darba, es lauzu sadarbību ar attiecīgo uzņēmumu. Būvniecības procesā sāka parādīties papildus iepriekš neredzētas izmaksu pozīcijas (būtiskas), kā arī pat četrkāršojās dažas no iepriekš atrunātām pozicijām. Uzticība būvniekam bija būtībā zudusi. Lauzu sadarbību un ātri meklēju vietā citu būvnieku.

Šis starpgadījums prasīja 2 mēnešu pauzi būvniecībā, kā arī nelielus papildus izdevumus jaunajam būvniekam uzsākot darbu. Bet lēmums bija pareizs. Esošais būvnieks pārrēķināja būvniecības tāmi, vienojāmies par izmaksu pozīcijām un šobrīd darbs rit kvalitatīvi, plānveidīgi un komunikācija ir regulāra.

Mans pavisam īsais secinājums par šo tēmu – tāmes un būvnieka atlasei nepieciešams veltīt vairāk laika nekā tas šķiet pirmajā mirklī, jo no šī darba ir atkarīgs, cik daudz problēmu un galvas sāpju jums būs būvniecības procesā.

 

Turpmākajos ierakstos jau detalizētāk par pašu būvniecības procesu.

 

 

 

Advertisements